Pese a que la derogación de la Ley de alquileres generó un aumento en el stock de propiedades para alquilar, los precios no le dan respiro a los inquilinos.
Según la última actualización del Índice de Contrato de Locación (ICL), quienes deban actualizar el precio de sus alquileres en mayo, lo harán con un aumento del 220%. Esto rige para aquellos inquilinos que deban cumplir con el ajuste anual que establece la ley anterior.
En la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, un monoambiente se alquila hoy por 365.546 pesos mensuales mientras que un dos ambientes se alquila por 422.502 pesos mensuales y uno de tres ambientes por 567.747 pesos, según el portal de inmuebles Zonaprop. En la zona sur, esos precios son un poco más bajos pero igual los salarios en muchos casos no logran ganarle a los aumentos.
Actualizaciones de contratos
Actualmente, quienes firman nuevos contratos lo están haciendo con actualizaciones cada 3 ó 6 meses. Cabe destacar, que el aumento en la oferta de inmuebles disponibles mejora las posibilidades de negociar el precio entre inquilinos y propietarios.
De acuerdo a la última encuesta nacional de Inquilinos Agrupados, que mide la situación de los alquileres en CABA, Provincia de Buenos Aires y Santa Fe, 9 de cada 10 contratos firmados luego de la derogación de la ley de alquileres se actualiza cada 6 meses o menos: el 28,9% lo hace cada 6 meses, el 21% cada 4, el 35,7% cada 3, un 2,7% cada 2 y el 3,2% mensualmente.
La radiografía del mercado muestra que la oferta de alquileres sigue aumentando y ya acumuló un incremento del 125% en el primer trimestre del año. Muchos inmuebles que estaban a la venta migraron al alquiler. Incluso, aquellos que se alquilaban de forma temporaria también se volcaron al alquiler tradicional.
Rentabilidad bruta anual del alquiler
Este dato es fundamental para evaluar el estado de los precios en el mercado y para determinar la demanda de los inversores. De acuerdo al último radar inmobiliario de Fabián Achával, en marzo, la rentabilidad bruta de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó el 4,67%, es decir, 0,07 pp. menos que en febrero. Esta caída se debe al menor ritmo del incremento del precio del alquiler en la Ciudad, así como a la baja en los valores de los inmuebles, por lo que hoy la rentabilidad se retrotrajo a valores cercanos al inicio de 2023.
Desde la derogación de la ley de alquileres la oferta de inmuebles en alquiler no para de crecer y se encuentra en máximos históricos. Es importante entender esta dinámica por su potencial impacto sobre la rentabilidad.